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租房奇葩事,民法典如何解?

2021年04月20日 09:37  |  作者:秦鹏博  |  来源:人民政协网
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“偷窥”的房东  记者 田福良 作

近日,租客入住后发现房间内满是蟑螂,退租却被房屋中介公司要求支付违约金的事情引发网友热议。网友纷纷晒出各种租房奇葩事:房东不经租户同意频繁进入承租房屋;房东在出租屋内装配监控探头;合租室友吵闹影响睡觉;租户将屋内设施大卖一空,房东拒退押金;租户退租后,留下满屋垃圾……

根据网友晒出的租房奇葩事,大致分为四类:租金、押金类型,设施设备类型,居住环境类型,个人隐私类型。

租户将家电卖空

房东还要退押金吗

租金、押金类型的纠纷,是房屋租赁合同纠纷中最常见的。但纠纷中难以解决的是双方都有过错的,如何认定事实和过错程度。

2016年8月,小张以每月1.2万元租住老王的房子,支付方式是押一付三。2019年9月,合同到期,老王去收房时发现,屋里的家具家电全都没了,墙上还有孩子的涂鸦。原来,小张退租时觉得老王屋内家具设施老旧,就全部给卖了,卖的钱据为己有。老王一怒之下,对房屋做了公证,决定将小张的押金当作违约金不再退还。

小张以房屋租赁合同纠纷为由,将老王诉至北京市海淀区人民法院,要求退还押金。老王向法院提起反诉,要求小张返还屋内家具家电,并赔偿自己重新装修的损失。

法院经审理后认为,合同到期后,房东应将押金退还租客。租客退租时,应将房屋恢复原状,屋内配置的设施设备应当妥善保管。墙上涂鸦应当给予修缮补偿。而小张将屋内设施变卖,应当给予房主补偿,考虑到设施设备残存价值有限,法院判决酌定小张赔偿老王1万元,与押金折抵后,老王最终返还小张押金2000元。

民法典第714条规定,承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担赔偿责任。

租赁房屋内的设施设备坏了

谁负责维修

民法典第712条规定,出租人应当履行租赁物的维修义务,但是当事人另有约定的除外。因此,对于租赁房屋内设施设备维修义务的确定,首先以双方租赁合同约定为准,没有约定的要由出租人负责维修。

所以承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。但民法典同时也规定了,因承租人的过错致使租赁物需要维修的,出租人不承担前款规定的维修义务。

租到危害健康的房屋

可随时解除合同

居住环境类型纠纷是现实和司法实务中都比较头疼的问题,此类纠纷包括三类:租户之间共同居住期间的纠纷、租户与邻居间的纠纷、房东提供的房屋不符合居住条件的纠纷。

租户之间常因噪音、生活习惯不同产生纠纷,如果这些足以影响租赁目的,可要求解除合同。

2019年3月,骏马公司租赁李女士的房屋后,因受不了隔壁租户酒吧声音吵闹,起诉至法院,要求解除合同、返还租金并赔偿损失。李女士不同意骏马公司的诉请,反诉要求骏马公司支付欠付的租金和违约金。

法院经审理后认为,酒吧作为娱乐性场所会产生一定的噪音,骏马公司因无法接受噪音污染要求与李女士解除案涉合同具备合理性。李女士以此要求骏马公司承担违约责任过于严苛,故法院对李女士的诉讼请求不予支持。另外,酒吧并非租赁合同签订后产生,骏马公司在租赁房屋时已知晓房屋情况,李女士客观上并无隐瞒的故意,所以,骏马公司要求李女士返还房屋租金及装修费损失的诉讼请求,法院不予支持。骏马公司要求李女士承担处理租户问题造成损失的诉讼请求,因该问题并非李女士故意行为导致,法院也不予支持。最终,法院判决解除合同,骏马公司将欠付的租金支付给李女士。

当房东提供的房屋不符合居住条件时,如爬满蟑螂的房屋。民法典第708条规定了,出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。同时民法典在第731条针对特殊情形作了进一步规定,租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍可以随时解除合同。当有此情况发生,租户首先应当固定证据,例如甲醛超标的,应当及时检测;发现大量蟑螂等危害健康情形的,应当及时拍照录像固定证据。

该如何认定危害健康的标准?达到一般生活经验及普通人的认识标准即可。当然,当事人举证证明存在有害气体的事实,需要提供专业机构出具的检测报告。

房东可以随意进出租户房屋吗?

空间隐私是自然人的私人生活安宁和不愿为他人知晓的私密空间。任何组织或个人不得以刺探、侵扰、泄露、公开等方式侵害他人的隐私权。任何组织或个人不得进入、拍摄、窥视他人的住宅、宾馆房间等私密空间;不得拍摄、窥视、窃听、公开他人的私密活动;不得拍摄、窥视他人身体的私密部位。

房东随意出入已出租的房屋,侵害了承租人的人格权,受害人有权依照民法典和其他法律的规定请求行为人承担民事责任。受害人享有的停止侵害、排除妨碍、消除危险、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉请求权,不适用诉讼时效的规定。

2020年,住房和城乡建设部公布了《住房租赁条例(征求意见稿)》,并向社会公开征求意见。其中第11条规定,未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房。有正当理由确有必要进入租赁住房的,出租人应当与承租人约定时间,承租人应当予以配合。

此外,我国刑法还规定了非法侵入住宅罪,此处的住宅包括了租住的形式。因此,出租人应当尊重租户对房屋的使用权,严禁实施窥人隐私的行为,以免承担民事法律责任,甚至遭受刑罚。

(作者单位:北京市海淀区人民法院)

编辑:何方

关键词:租赁 房屋 承租人 租户


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