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二手房买卖,户口迁出问题合同中要明确

2021年04月28日 16:22  |  作者:闫玉玲  |  来源:人民政协网
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户籍制度是社会管理的重要制度,标记着一个公民基本的身份信息。这些身份信息跟孩子入学、购房购车、重大考试等都与之有关。因此,房屋买卖中,户籍就变成附加的重要条件。2014至2016年7月,据北京二中院审理的房屋买卖合同涉及的户籍案件中,买房人要求现有户口迁出的占案件总数的86%;买房人要求赔付逾期迁户违约金的占86%;卖房人将户口迁出后,要求返还履约保证金的占6%;因卖房人无法对学区名额作出明确承诺,买房人要求解除合同的占2%。

最近,有当事人称,其在15年前购买的二手房在最近的人口普查时,发现房屋还有之前房东的户籍,多次与房东协商无果,遂以诉讼解决。

律师:您购买的房屋款项是否已经支付?房子是否已过户?

当事人:我已经全额支付房款,也已经过户。

律师:房屋买卖合同上是否约定了户籍的内容?

当事人:约定在房屋过户后10日内卖方迁出户籍,否则每日按照房屋价款的万分之二支付违约金。我是否能通过诉讼让房东迁出户籍?

律师:很抱歉地告诉您,户籍问题不是法院的受案范围,法院也无法对户籍迁出问题进行强制执行。

当事人:那我能让派出所采取什么措施吗?

律师:户籍行政管理部门也无法强制迁移户籍的。但由于对方违约,您可以请求支付违约金。不过,15年,计算出来的违约金数额过高,您如果提起诉讼,法院可能会对金额进行调整。

与原户主沟通后,律师发现,原户主由于现实原因,根本无法迁出户籍。

据此,当事人提起诉讼后,法院考虑到原户主现实情况及本案原告暂无已经发生的实际损失(没有影响房屋再次交易的金额以及子女上学问题),但原户主违约时间过长,法院酌定违约金5万元。

对于房屋上有无法迁走或者房东拒绝迁走户口可能存在的风险不容忽视。例如,户籍地址会成为前户主法定送达地址;前户主是否有在户籍地上增加人员的可能;如果是学区房,户主是否会占用名额;如果涉及拆迁,拆迁补偿时可能会增加不必要的麻烦;最可能影响的就是房屋的价值在转卖时会受到影响。

【律师提醒】

首先,要明确违约金。一般以卖方逾期迁出户口需要支付以房屋总价款或者买方已支付金额的一定比例的违约金来确定,或者买方在价款中约定尾款作为保证金,卖方在约定期限内迁出户口后再返还保证金。无论哪种形式,都是通过认定卖方违约的方式来保护买方的权益。建议采用保证金的方式约定户籍情况,这样买方的成本更小。如果卖方确实无法迁出户籍,买方则无需退还保证金,无需通过诉讼要求支付违约金。

其次,合同要明确卖方迁出全部户籍的义务。

第三,购房前一定要查询房屋上的户籍情况。不同的地区对于房屋户籍查询的要求是不一样的。在北京,买方可以要求卖方提供派出所加盖公章的查询房屋户籍结果;在上海,通过“上海公安人口管理”公众号等平台就可以进行简易查询。另外,中介机构对房屋情况包括房屋户籍情况具有尽职调查的义务,如果中介机构未尽职调查,或提供虚假信息,可要求中介机构承担一定的责任。

最后,户口只是房屋买卖合同中的从义务,户口迁出与房屋产权过户并没有必然的联系。如果涉及学区房买卖,户籍可能影响本合同目的实现,可以约定卖方最终不能履行迁出户口并确保房屋户口有入学资格义务的,买方可选择解除合同,甚至设定重置差价补偿条款。

(作者单位:北京市盈科律师事务所中小企业法律服务中心) 

编辑:王慧文

关键词:户籍 房屋 户口迁出 合同


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