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卖房遇上限购令,卖家损失谁来赔?

2021年06月08日 15:41  |  来源:人民政协网
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房屋是一种非常特殊的商品,它既是耐用消费品又是投资品。近年来各地不断推出楼市的调控政策,限购令的出台可以说是抑制房价的一种退而求其次的办法,无论是房地产市场的新政出台还是限购令出台,其基本导向在于一方面通过政策调控,遏制不合理的购房需求;另一方面通过提高购房成本,改变公众的房价预期,从而遏制房价过快上涨。房地产新政是国家行政机关颁布的行政性决定,具有原则性、调控性、应时性、有限性等特征。

一位寻求帮助的王女士,就在自己卖房的过程中偏偏遇上了限购令,买家借政策为由想要退房。王女士面对买主错综复杂的情况,无奈之下只得寻求法律帮助。来自北京市盈科律师事务所的黄兴国律师和帮忙团成员赵可老师,为王女士提供了什么样的建议呢?

案例回顾

2017年3月,王女士通过中介公司,将自己的房产卖给该中介公司的经理孙某。由于当时该房屋还没有办下来房产证,孙某在支付给王女士60万首付款后,王女士便将房屋及相关的物业手续交付于购房人孙某。

2017年11月,房本下来以后王女士与孙某相约,共同去领房本。在领完房本回来的路上,孙某突然以廊坊限购政策为由,表示自己缴纳社保个税未到年限,不具备购房资格要求解除合同,同时要求王女士退还孙某之前支付的60万房屋首付款。

此时,廊坊地区受限购政策影响,燕郊的房价整体下降,这套房屋当时跌了接近80万。而在这期间,孙某对于自己使用居住王女士房产一年多的时间,却只字不提。并且直接将王女士起诉,关于诉讼的费用也要求由王女士来承担。这次诉讼中,王女士败诉。

随后,王女士找到三河社保及税务部门出具证明,证明孙某从2015年9月至2018年2月缴纳个税已经连续29个月,也就是说正常情况下在2018年9月孙某即具备购房资格,但是孙某自己中断了社保和个税的缴纳。在2018年5月王女士上诉廊坊中院,最终案件被驳回三河法院重审。在重审开庭前,买房人孙某又上演了戏剧性一幕,突然撤诉并于2019年2月发函给王女士,要求继续履行房屋买卖合同。

面对孙某的行为,王女士不愿意再跟他继续交易,在王女士的心中认为孙某已经有恶意违约之嫌,所以王女士希望跟孙某合同终止 。那么,王女士的诉求能实现吗?到底这次二手房买卖纠纷该如何解决更妥当呢?让我们来看看黄兴国律师和赵可老师怎么说。

律师支招

王女士讲述完自己的遭遇后,黄兴国律师认为,在卖房前,首先就要审核买房人的资格,审核之后再看对方的付款能力,现在二手房买卖合同中经常有一条被我们忽视,就是办理贷款贷不下来怎么办。在王女士的二手房买卖合同中,签的就是贷不下来买房要一直贷,其实我们知道,在银行办理贷款,任何一家银行的征信都是一样的,这家贷不下来的情况换一家一样贷不下来。所以在贷款贷不下来的情况下,是不是可以约定由买方自行筹措差额或者其它资金。

针对王女士的事情,黄兴国律师认为应该分开两头来说比较好。第一是关于合同效力的问题,如果这个合同因为你们任何一方,比如说资质有问题或者其他原因可以解除的话,那当然就可以直接解除合同。然而如果因为政策原因解除合同,那么只是涉及到相互返还,原则上都不用承担违约责任。第二种情况就是当年买方以自己不具备购房资格要求退房,而现在已经具备资格的情况。现在法院审核这种资格类的房屋交易,标准是一审判决结束之前已经具备条件,就不能再以自己不够资格来要求退房。按法律上来说,资格的问题是属于可以治愈的瑕疵。也就是说,王女士之前与孙某签订的购房合同应该说是成立而且是有效的状态。如果在这样的情况下,王女士觉得单方面不想跟孙某继续交易,那么实际上是需要王女士找出解除合同的理由。

现在,双方都在算的是经济账。对方之所以希望继续履行合同,也是考虑了自己的损失之后才做出的决定。整件事情种,王女士也有办的不到位的地方。比如说在合同没有解除之前,至少按照原合同的约定王女士应当将房屋交付给对方使用。而在这个过程中,王女士其实等于把房子给抢回来自己居住了,这件事实际上是有问题的。如果将来法院认为不可归责于双方,是政策变化导致的合同不能履行,法院判决解除合同。那么作为王女士来说是可以要求买房对于使用该房屋的时间和情况,进行相应的补偿。可王女士已经把房子抢回来的情况,实际上对人家也造成一定损失,后续可能就会出现一个相互有折抵。所以在合同这个事还没有完全说清楚的情况下,王女士将房子拿回来,对王女士来说可能是一个不利点。如果法院在审理的过程中,判判决继续履行合同,建议王女士还是继续配合,其实这样对于王女士来说,是一个很好的结果。

帮忙团支招

在听完王女士的叙述,赵可老师劝王女士,如果继续履行合同,等于还是按照房价下跌之前的价格成交,如果能够顺利的交接完房子手续,对王女士来说其实是比较有利的一个结果。

在合同因为各种原因,没有履行完毕的情况下,确实会处于一个不确定状态。那么在这期间就可能会发生各种各样的变动,所以说这件事情,需要双方坐下来,真诚的来谈一下解决问题的方式,都别意气用事。为了一套房子,已经折腾了好几年的时间,双方都会有些斗气的成分,而我们需要的是理性的解决问题,这样才能对双方都更有利。

就王女士的事情,赵可老师表示,王女士是在房本还没有下来之前就把房卖出去了,在这样的情况下,首先就要等拿到房本才能办理过户手续。而等待的这个过程中,由于办理手续时间的延长,导致了政策变化,买受人的资格变化,包括买受人财产状况的变化,都变成了不确定的因素,才造成了今天的局面。

赵可老师建议:在卖房的时候还是尽量先拿到房本,即使房本没下来之前房价已将涨了,也不要盲目的进行房产交易。严格来说,这样的交易会导致交易实际上没法履行,在没有房本的情况下交易你认为自己可能将利益最大化,但实际上可能自己要面对损失。


编辑:刘慧莹

关键词:二手房买卖 纠纷


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